Durante la Expo Real Estate Argentina, desarrolladores coincidieron en que el ordenamiento macroeconómico impulsará cambios en los procesos internos del sector.
La Expo Real Estate Argentina, realizada en el Hotel Hilton, reunió a referentes del sector inmobiliario que coincidieron en una mirada optimista sobre el futuro. Entre las frases destacadas se escucharon: “Estamos viviendo un cambio muy fuerte y no nos damos cuenta”, “como país tenemos una oportunidad única” y “el momento es siempre y nunca”.
En este contexto, los desarrolladores señalaron que con una macroeconomía “más ordenada” y estable, la atención se centrará en los procesos internos del sector. Carlos Spina, socio y CEO de Argencons, afirmó: “Hay que desaprender”. Describió al desarrollador argentino como “odiseico”, acostumbrado a sortear entornos desafiantes, pero sostuvo que ese modelo llegó a su fin. “Cada uno tendrá que adaptar su modelo de negocios, todo será más explícito y visible lo que nos obligará a profesionalizarnos más”, explicó.
Gerardo Azcuy, socio fundador y director general de Azcuy, describió el momento como “una transición entre una política que los argentinos no querían, la turbulencia que se produjo por ese cambio y ahora nueva etapa económica”. Proyectó que este escenario permitirá regresar a un período de mayor tranquilidad en términos de precios y trabajo.
El foco en optimizar costos
Una premisa repetida en las charlas fue el cambio de foco hacia un ordenamiento interno que permita optimizar costos. No obstante, el desafío actual, según los desarrolladores, es evitar que los proyectos lleguen a una situación de urgencia en la que solo importe bajar precios sin considerar la calidad.
Santiago Tarasido, CEO de Criba, comparó los proyectos de gran magnitud con un club de fútbol: “Un club no puede contratar a los jugadores más baratos si quiere salir campeón”. Damián Tabakman, presidente de CEDU + AEV, señaló que en las obras se reemplaza al experto para conseguir presupuestos más bajos, y aconsejó pensar a largo plazo y no subestimar el valor agregado de cada parte involucrada. Ángel Seggiaro, director de Construcciones Fundar, explicó que “todo va a influir un 1%: si mejoramos tiempos de construcción, influye otro 1%; lo mismo con los procesos”.
En este escenario, Issel Kipperszmid, director ejecutivo de Dypsa Group, mencionó la incorporación de tecnología para reducir tiempos sin resignar calidad, e invitó a explorar el potencial en el resto del país, “sobre todo por la demanda insatisfecha que hay en algunas provincias”.
Tarasido utilizó la palabra “accuracy” (precisión) para describir la situación, y opinó que, aunque en el sector todos van en direcciones opuestas, es importante buscar sinergia entre los jugadores. Diego Álvarez, socio de Century 21, enumeró su estrategia: mantener una estructura liviana, minimizar costos indirectos, pensar en el mercado, no repetir productos solo porque siempre se hicieron de la misma manera e identificar segmentos específicos.
Horacio Praga, director de Grupo Edisur, afirmó: “El cambio de contexto nos bendijo y nos perjudicó”, y destacó que el cliché “hay que trabajar en los procesos” cobró relevancia. Gervasio Ruiz de Copegui, a cargo del área de emprendimientos de IRSA, resumió: “En el mercado hay expectativa”, y ejemplificó con el desarrollo Ramblas del Plata, que “superó ampliamente las expectativas”.
Más allá del Gobierno de turno
Daniel Mintzer, director de G&D Developers, explicó que un proyecto suele durar mínimo cuatro años y puede atravesar distintas administraciones. “Las obras podrían atravesar escenarios muy distintos, según quién resulte elegido en las próximas elecciones”, dijo. Gustavo Llambías, socio de RED, señaló: “Estos últimos dos años y medio hicimos mitigación de daños”, y agregó que en Argentina las personas están acostumbradas a una crisis cada cinco años, por lo que los desarrolladores suelen enfrentar una en cada proyecto típico.
Mariano Boruchowicz, socio y co-director de ABV, indicó que esto produce cambios en las reglas de juego. “Hay que estar preparados y tener cintura, hacer que el proyecto tenga autonomía, y genere deseo”, afirmó.
Lo premium convalida precios
Andrés Brody, director de BrodyFriedman, describió el panorama: “El sobrestock de mercadería se agotó, las obras se terminaron y hoy nos encontramos con un precio de venta que los desarrolladores validamos y que está por encima de lo que estamos acostumbrados”. Destacó que “el sector premium está volando porque hay poca oferta y demanda insatisfecha”.
Andrés Kalwill, director corporativo de Real Estate & Consultor Estratégico, consideró que el contexto está “deprimido”, pero señaló que “aunque hay crisis la gente se casa, se divorcia y tiene hijos”, por lo que la apuesta es encontrar nichos. Ejemplificó con la venta de departamentos en el hotel Plaza, con un precio promedio de US$10.000 por metro cuadrado.
Cambios normativos que impulsarían el sector
Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, identificó tres cuellos de botella: la demora de más de un año en la aprobación de planos, las factibilidades de servicios públicos que vencen antes de que el proyecto termine, y la espera por final de obra, subdivisión, registración y escritura, que limita el acceso al crédito hipotecario del comprador y retrasa el recupero del capital del desarrollador.
Brody señaló: “Hay que revisar la tasa de ingresos brutos y la tasa de sellos, que son impuestos distorsivos que solo encarecen el costo del metro cuadrado”. Agregó que el impuesto de sellos equivale al 3,5% del contrato: “No tiene ningún sentido”.
Tarasido mencionó dos esferas de trabajo: el riesgo estructural (impuestos, tiempos de aprobación, financiamiento y tasas) y la micro (ser más eficientes, revisar modalidades de contratación y encontrar eficiencias en la operación).
La financiación viene de los desarrolladores
El crédito hipotecario aún tiene limitaciones, por lo que los desarrolladores ofrecen alternativas propias. Azcuy anticipó que financia la compra de departamentos terminados con créditos en dólares, con un anticipo del 50% y el resto en 48 cuotas a una tasa anual del 6%. “Este porcentaje equivale a un tercio de lo que sería el costo de un crédito bancario y, además, es sin gasto administrativo y sin seguro”, resumió.
Tarasido comentó que cuentan con una línea de hasta seis años, aunque no es masiva y solo se aplica a ciertos proyectos. Indicó que, aunque representa un esfuerzo, no está al alcance de todos y “no es el financiamiento que realmente necesita el sector”.
La semana pasada, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que incluyen al sector inmobiliario. También confirmó que se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos y ampliar el mercado hipotecario.
Desde CEDU+AEV se pronunciaron a favor: “Nuestro sector está dispuesto a promover nuevas inversiones y a acelerar proyectos impulsados por estas nuevas herramientas financieras”. Destacaron que las hipotecas actuales solo aplican a unidades terminadas, y si se habilitara la compra en pozo a crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida.