Tras un 2025 con fuerte crecimiento, los desembolsos hipotecarios cayeron 37,5% interanual en los primeros siete meses de 2026. El ministro de Economía, Luis Caputo, confirmó que se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para otorgar fondeo de largo plazo a los bancos, mientras que el ministro Federico Sturzenegger instó a las entidades a competir por el ahorro de los argentinos.
El crédito hipotecario en Argentina enfrenta una caída en los desembolsos durante 2026. Según datos del Banco Central, entre enero y julio se otorgaron alrededor de US$1120 millones en créditos hipotecarios, frente a los US$1792 millones del mismo período de 2025, lo que representa una disminución interanual del 37,5%. En julio, el volumen mensual fue de US$202 millones, el más alto desde diciembre pasado, aunque 28% por debajo del promedio mensual de 2025.
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció esta semana que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas, con destinos que incluyen el sector inmobiliario. Además, confirmó que se estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para generar financiamiento de largo plazo para los bancos. La propuesta, según Caputo, consiste en colocar parte de los fondos en depósitos bancarios a plazo de dos a cinco años mediante licitaciones en las que las entidades competirían por tasas. «El FGS no puede estar comprando hipotecas de personas humanas porque no es su trabajo. Lo que sí estamos viendo son formas que creemos que son más efectivas», explicó en el marco de la Expo Real Estate.
El economista Federico González Rouco detalló que el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que la cartera hipotecaria de vivienda del país ronda los US$11.000 millones. Estimó que unos US$1500 millones del FGS, entre liquidez y plazos fijos, podrían destinarse a este esquema. En 2025, se desembolsaron alrededor de US$3300 millones en créditos hipotecarios, el mejor registro desde 2018, aunque por debajo de los US$5000 millones anuales de 2017-2018. El año pasado se registraron 43.700 altas de deudores hipotecarios, equivalente al 0,4% del PBI, tres veces más que entre 2019 y 2023, pero 30% menos que en 2017-2018.
El ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, sostuvo en el mismo evento que los bancos deben competir más agresivamente por el ahorro de los argentinos. «Para que podamos extender la cantidad de créditos, no solo hipotecarios sino a toda la economía, el sector bancario tiene que hacer un cambio de chip y salir a buscar el ahorro de los argentinos», afirmó. Estimó que los argentinos mantienen unos US$300.000 millones fuera del sistema financiero local.
Las operaciones inmobiliarias cerradas con crédito representan actualmente el 11% de las ventas, frente al 20% de hace un año. Según la consultora Empiria, el atraso de los precios de propiedades usadas se estima en 27% respecto a variables como salarios, costo de construcción y acciones. En la Ciudad de Buenos Aires, 2025 cerró con 69.000 escrituras. Los precios de propiedades usadas aumentaron 0,9% en lo que va de 2026 y 1,3% en los últimos 12 meses, según Zonaprop. La brecha entre propiedad usada y a estrenar es del 32%, frente al 28,4% de hace un año y 10,8% de hace cinco años.
El costo de construcción en dólares subió más de 140% desde octubre de 2023, lo que afectó al sector de la construcción, que perdió más de 100.000 puestos de trabajo en dos años y medio. Desde la Cámara de Empresas Desarrolladoras (CEDU+AEV) respaldaron los anuncios del Gobierno y plantearon que el próximo paso debería ser ampliar el financiamiento hacia viviendas en construcción.
El economista González Rouco resumió el problema estructural: «Los bancos hoy fondean hipotecas a 20 o 30 años con depósitos a 30 días. Eso genera un descalce de plazos brutal que limita estructuralmente el crédito hipotecario a largo plazo en la Argentina. Si no tenés fondeo largo, no podés prestar largo». La iniciativa del FGS busca actuar sobre ese descalce, aunque el desarrollo de un mercado hipotecario de mayor escala dependería de una estructura de ahorro y financiamiento de largo plazo que el país aún no tiene.