El economista Federico González Rouco analizó los problemas estructurales del mercado de crédito hipotecario y de alquileres en Argentina, y señaló al seguro de caución como un instrumento para ampliar el acceso a la vivienda.
El mercado de crédito hipotecario argentino presenta dos problemas que suelen confundirse, pero que conviene separar. El primero es de oferta: hay poco crédito disponible porque no sobra el fondeo y no hay inversores de largo plazo; esa escasez es estructural. El segundo es de demanda: se requiere una masa crítica de personas que puedan cumplir los requisitos. En ese contexto, el mercado de seguros, como eslabón de la cadena de acceso a la vivienda, puede ser clave para potenciar el funcionamiento del sistema.
Una parte del problema de demanda de crédito es transitoria y depende de los ingresos: cuando el poder adquisitivo se recupera, más hogares quedan en condiciones de tomar un préstamo. Pero otra porción de la demanda es estructural y no se resuelve con crecimiento económico: la informalidad. Buena parte de los potenciales tomadores no puede demostrar ingresos, no tiene recibo de sueldo ni historial que exhibir. No es que no puedan pagar; es que no pueden probar que pueden pagar. Sin capacidad de demostración, el crédito no llega aunque las tasas bajen.
Además, la sociedad argentina es cada vez menos propietaria, lo que no solo dificulta el acceso a la compra, sino que erosiona el acceso al alquiler. El mercado de alquileres funciona apoyado en garantías reales, es decir, en propiedad. El esquema típico requiere que un familiar ponga como respaldo un inmueble. A medida que hay menos propietarios en la familia, ese respaldo escasea. La cadena de garantías se apoya en una base de propiedad que se va angostando, y el resultado es que alquilar se vuelve más difícil para quienes más lo necesitan.
Frente a este diagnóstico, el economista señaló al seguro de caución para alquileres como un instrumento subutilizado. En lugar de exigir un inmueble como garantía, el inquilino contrata una póliza que respalda el cumplimiento del contrato. Esto libera al mercado de su dependencia de la propiedad familiar y permite que entren a alquilar hogares que hoy quedan afuera por falta de garantía real. El primer efecto es más movimiento en el mercado de alquileres y más acceso a la vivienda.
El segundo efecto se despliega en el tiempo: cada contrato de caución que se cumple permite generar historial de pago para personas no alcanzadas por el sistema bancario. El inquilino que sostiene su alquiler mes a mes, respaldado por una póliza, construye una historia verificable de buen pagador. En un contexto de alta morosidad y scorings crediticios exigentes, poder demostrar que una persona cumplió durante años con un pago mensual equivalente a una cuota resuelve el problema de demostración. El monto de un alquiler y el de una cuota hipotecaria se mueven en valores similares y evolucionan al mismo ritmo que la inflación.
Así, el seguro de caución no solo abre el mercado de alquileres, sino que alimenta el de compraventa. El seguro dinamiza hoy los alquileres y mañana habilita el acceso al crédito de quienes construyeron su historial como inquilinos. Además, como el canon de alquiler y la cuota se ubican en niveles parecidos, la cartera de crédito que se origine puede armarse a tasas de mercado, sin subsidios. Al estar motorizada por el sistema asegurador, esa cartera se vuelve un producto de inversión natural para las propias aseguradoras. El seguro aporta un demandante de largo plazo para el financiamiento hipotecario.
El horizonte más ambicioso conecta esto con la economía real: un mercado de crédito más profundo mueve la construcción, la inversión y el empleo. Las aseguradoras podrían trabajar junto al sector desarrollador, que se beneficiaría de una oferta de crédito más amplia. No se trata de esperar a que bajen las tasas ni de que se recuperen los ingresos formales, sino de usar un instrumento que ya existe para resolver el problema de la garantía en el alquiler y el de la demostración de ingresos en el crédito. El seguro es la llave que abre las dos puertas.
El autor es coordinador macroeconómico de Empiria consultores.