El proyecto de ley busca acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles ante intrusiones, falta de pago o vencimiento de los contratos. El texto pasará a la Cámara de Diputados.
El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, impulsado por el Gobierno de Javier Milei. El texto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados, mientras que el oficialismo espera completar su sanción antes de que termine el año.
Entre los principales cambios de la iniciativa se destaca la aceleración de los procesos judiciales de desalojo y la redefinición de los derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos. Además, la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble del país y en determinados casos, la restitución anticipada del inmueble.
La intervención de un juez continuará siendo obligatoria. Lo que cambia es el tipo de proceso, los plazos y las herramientas que tendrá la Justicia para ordenar la entrega de la propiedad.
El Gobierno retiró del proyecto el capítulo referido a la extranjerización de tierras, luego de la resistencia que generó entre distintos bloques de la oposición. Según explicó el Gobierno, ese capítulo fue postergado para continuar trabajándolo y podría volver a debatirse en el futuro.
Cómo cambiarían los desalojos
1) Adopción del proceso sumarísimo
El proyecto de ley plantea que transcurridos 10 días desde el incumplimiento del pago, el propietario puede intimar al inquilino e iniciar el procedimiento sumarísimo, el proceso más rápido del sistema judicial argentino. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, afirmó: “Mientras que un proceso ordinario de desalojo puede extenderse entre un año y medio y dos años como mínimo, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos: podría resolverse entre cuatro y seis meses”.
Para eso, se modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial que solo rige en la ciudad de Buenos Aires. De aplicarse en las provincias, debería ser aprobado por cada una de ellas aunque hay algunas en las que no sería necesario, como por ejemplo Mendoza.
2) Desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento
Cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria. El inquilino tiene un plazo de diez días para saldar la deuda a partir de la notificación con especificación de lugar de pago. Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo.
Abatti detalló: “En ese momento el juez puede convocar a la fuerza pública para el desalojo que en la práctica termina siendo a los dos meses, una vez que actuaron todas las partes como por ejemplo el tribunal de menores si hay niños viviendo en el inmueble”. En el caso de vencimiento del contrato, no es necesario esperar esos 10 días para intimarlo, ni los dos meses. “Es decir, termina el contrato el día 30 y el primero del mes siguiente podés arrancar el juicio. No hay obligación de intimación”, aclaró.
3) Entrega anticipada del inmueble
El demandante puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada, antes de que se dicte la sentencia final, por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria. Si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
El proyecto de ley plantea que cualquier persona, no necesariamente el propietario, que invoque un derecho o interés legítimo afectado, podrá iniciar la acción sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con la propiedad.
Qué pasa cuando hay intrusos
Cuando la demanda esté dirigida contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva. El pedido de entrega inmediata podrá presentarse una vez notificada oficialmente la demanda y deberá ser resuelto por el juez dentro de los cinco días. El proceso judicial continuará aun cuando la propiedad haya sido restituida anticipadamente.
4) Se habilita el domicilio electrónico como canal válido
La iniciativa habilita el domicilio electrónico, si fue constituido en el contrato, como canal válido para comunicar la demanda e intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda, aún si el locatario se negara a recibir la notificación. Si no hay domicilio especial, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo. El notificador podrá identificar por cualquier medio el inmueble, incluso con fotografías, y solicitar el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario.
5) El propietario no puede rechazar la entrega de llaves
El Senado incorporó una disposición que establece que la consignación o entrega fehaciente de las llaves tendrá efectos restitutorios cuando el locador se niegue a recibirlas. El dueño no podrá rechazar la devolución del inmueble, pero conservará el derecho de reclamar judicialmente las deudas pendientes.
6) Se protege a las personas vulnerables
Cuando haya menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria. Será obligatoria la intervención de los organismos de protección correspondientes y del Ministerio Público Tutelar. Además, se otorgará un plazo de hasta diez días para procurar una alternativa habitacional transitoria. La caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor sea inequívoco y no existan terceros de buena fe.
7) Autorización del uso de la fuerza pública
El texto refuerza la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.