La Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba presentó un informe con datos de actividad, composición de ventas, crédito hipotecario, alquileres y vacancia comercial. El segmento residencial registra una contracción acumulada del 8,9% interanual, mientras el comercial crece 13%.
El mercado inmobiliario de la provincia de Córdoba registró una caída acumulada del 9% en su índice de actividad entre enero y agosto de 2026 en comparación con el mismo período de 2025, según el balance presentado por la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CACIC) en un encuentro encabezado por su presidente, Gustavo Bórquez, junto al Lic. Andrés Pérez Águila y referentes de la entidad. En agosto, el índice mostró un rebote mensual del 11,2% respecto de julio.
Segmentos residencial y comercial
El segmento residencial acumuló una contracción del 8,9% interanual. El segmento comercial registró una expansión del 13% en lo que va del año. Según la CACIC, este fenómeno responde a la consolidación de nuevos polos comerciales descentralizados y a valores de venta en locales u oficinas atractivos para la inversión.
Composición de las ventas
Del total de operaciones concretadas en Córdoba durante 2026, los departamentos de 1 y 2 dormitorios concentraron el 50,3% de las ventas y acumularon un crecimiento del 6,6%. Los lotes representaron el 21,6% del mercado, con un alza del 5,7% interanual. Las casas y dúplex explicaron el 21,5% de las operaciones y profundizaron su caída con un retroceso acumulado del 38,4%. El segmento comercial representó el 6,5% restante del volumen vendido (4,7% locales y 1,8% oficinas).
Los directivos de la CACIC señalaron que las casas en barrios tradicionales permanecen en promedio hasta dos años publicadas en portales antes de venderse. La ausencia de crédito frena a este segmento, donde las propiedades se validan a valores por debajo del costo de reposición (menos de USD 900 el metro cuadrado). La tendencia del consumidor final se orienta a dúplex en urbanizaciones cerradas.
Crédito hipotecario
Durante los primeros ocho meses de 2026, el 3,1% de las ventas totales de inmuebles se realizaron con crédito hipotecario. En agosto, esa proporción fue del 2,2%, es decir, 3 de cada 100 operaciones, frente a 15 de cada 100 un año atrás.
La CACIC indicó que el crédito UVA se encuentra en su máxima capacidad de compra de dólares o metros cuadrados desde diciembre de 2023 (1 UVA equivale a 1,4 USD, cuando en diciembre de 2023 alcanzaba para 0,5 USD). La inflación acumulada desde fines de 2023 trepó al 247%, los salarios registrados subieron un 253% y los precios de los inmuebles en pesos se incrementaron un 118%.
La traba principal radica en la relación cuota/ingreso y el estancamiento del salario real formal. La CACIC ejemplificó con un departamento de USD 100.000: pedir un ingreso familiar declarado de $4,3 millones restringe el acceso al crédito a un segmento de clase media-alta. Entre el 90% y 95% de los créditos otorgados son canalizados a través del Banco Nación, mientras se aguardan anuncios para fin de año de entidades provinciales como Bancor. Respecto al anuncio oficial del fondeo mediante el FGS (USD 1.500 millones), se estima que podría generar unos 19.000 créditos a nivel nacional (la mitad que el año anterior).
Alquileres y rentabilidad
La vacancia en la ciudad de Córdoba se ubicó en 7,4% a agosto de 2026. La variación interanual de los alquileres acompaña a la inflación (alrededor del 33,5% – 34,9%), pero en el último semestre los precios cayeron en términos reales entre un -1,2% y -4,3% debido a la estacionalidad y al aumento de la oferta.
Valores de referencia informados por CACIC para departamentos estándar (nuevos, sin amenities):
- 1 Dormitorio (40 m² propios): Centro $550.000 | General Paz $630.000 | Nueva Córdoba $700.000.
- 2 Dormitorios (60 m² propios): Centro $780.000 | General Paz $900.000 | Nueva Córdoba $1.000.000.
- Dúplex: 2D $1.100.000 | 3D $1.400.000.
La rentabilidad anual neta por alquileres en dólares se sitúa entre el 5,3% y el 6,1% según la zona. Al sumar la apreciación del capital invertido en dólares durante el último año, el retorno total oscila entre el 16,2% y el 24,3% anual en dólares, liderado por departamentos de 1 y 2 dormitorios en el Centro. Desde la cámara remarcaron que estos números dejan a Córdoba en una posición sana y atractiva, desincentivando la fuga de capitales hacia plazas del exterior como Asunción o Montevideo, que hoy registran mayor riesgo de vacancia o retornos inferiores a los históricos.
Vacancia comercial
El monitoreo trimestral de la CACIC arrojó una vacancia comercial promedio del 4,3% en corredores de la ciudad a septiembre de 2026, mientras que en las galerías del área central alcanza un 15,8%.
La desocupación de locales muestra disparidades según la zona:
- Mercado Norte: 9,2%
- Centro: 8,8%
- Nueva Córdoba: 6,2%
- Corredores periféricos: Av. Richieri (2,8%), Fuerza Aérea (1,9%), Av. Colón (1,6%) y 24 de Septiembre (0,0%).
El incremento de locales vacíos en el microcentro responde al proceso de descentralización de la ciudad y al surgimiento de polos comerciales en zonas periféricas y del sur (como el eje O’Higgins / Camino a San Carlos, con más de 300 locales nuevos). Asimismo, la CACIC destacó que la irrupción de grandes bazares de capitales asiáticos ha evitado una mayor desocupación al absorber superficies comerciales de gran tamaño en el área central.
Cinco definiciones del cierre de la CACIC
- Actividad: Con un -9% acumulado anual pero un +11,2% en agosto, el mercado ratifica su volatilidad sin consolidar aún una tendencia firme.
- Composición: El departamento sigue siendo la estrella excluyente, concentrando el 50,3% de las operaciones del año.
- Crédito: Financió apenas 3 de cada 100 compras en lo que va de 2026, contra 15 de cada 100 el año pasado.
- Alquileres y Renta: Los precios acompañan la inflación interanual y la renta en dólares (5,3% – 6,1%) resulta atractiva, con el Centro encabezando la rentabilidad total.
- Vacancia Comercial: Continúa en ascenso en el área central y galerías, como reflejo de la rotación comercial y la descentralización de la ciudad hacia nuevos corredores.