Cerca del 21% de las viviendas en venta en Estados Unidos redujeron su precio inicial en septiembre, la cifra más alta en cuatro años, mientras que casi la mitad de las transacciones del último trimestre incluyeron concesiones financieras de los vendedores a los compradores, según informes de Realtor.com y Redfin difundidos por Associated Press.
Cerca de un 21% de las viviendas en venta en Estados Unidos redujeron su precio inicial en septiembre, la cifra más alta en cuatro años, mientras que casi la mitad de las transacciones del último trimestre incluyeron concesiones financieras de los vendedores a los compradores.
El dato, recogido por Associated Press a partir de informes de Realtor.com y Redfin, retrata un mercado inmobiliario residencial que giró hacia los compradores tras años de dominio absoluto de quienes ponían una propiedad a la venta.
La parálisis responde a una combinación de factores que se retroalimentan. La tasa hipotecaria promedio a 30 años, que cayó brevemente por debajo del 6% en febrero, trepó en octubre hasta el 7,4%, su nivel más alto en casi tres años.
A eso se suman años consecutivos de aumentos en los precios y un panorama económico empañado por la inflación persistente. El resultado es un número creciente de compradores potenciales que postergan la operación a la espera de condiciones más favorables.
Más vendedores que compradores en las grandes ciudades
Las cifras reflejan la magnitud del desequilibrio. En las 50 áreas metropolitanas más grandes del país, los vendedores superaron a los compradores en un 63% durante el mes pasado, según un análisis de Redfin.
Los aproximadamente 929.000 compradores activos representaron la cifra más baja registrada desde 2013, mientras que la cantidad de vendedores alcanzó su máximo desde 2020.
El precio medio de lista a nivel nacional descendió un 1,2% interanual en septiembre, hasta los USD 419.250, de acuerdo con Realtor.com. Es el undécimo mes consecutivo con una caída respecto del año anterior.
“La dinámica viró hacia lo que llamamos mercados de compradores en lugar de mercados de vendedores”, explicó Mark Fleming, economista en jefe de First American Financial, en declaraciones recogidas por la agencia. “Eso significa que tal vez tengas que reducir tu precio, ofrecer una concesión para vender tu casa, o que debas esperar más tiempo en el mercado”.
Las concesiones ocultan una debilidad de precios mayores
Más allá de las rebajas directas, un mecanismo menos visible ganó peso en las negociaciones. Según Redfin, el 46,2% de las ventas cerradas entre marzo y mayo de 2026 incluyeron algún tipo de concesión del vendedor, frente al 43,1% del mismo período un año antes. Un 15,7% combinó concesión y reducción de precio.
Las concesiones adoptan formas diversas. Una de las más habituales consiste en que el vendedor aporte dinero para cubrir los costos de cierre del comprador. Otra fórmula en auge es el subsidio para reducir la tasa hipotecaria, ya sea de forma temporal —mediante el esquema conocido como buydown 2-1, que baja los pagos durante los dos primeros años— o permanente.
Un análisis de la firma Veros ilustra la diferencia práctica entre ambas estrategias. En una compra de USD 400.000 con un 20% de anticipo y una tasa del 6,5%, una rebaja de USD 10.000 en el precio reduce la cuota mensual en unos USD 51.
En cambio, si el vendedor mantiene el precio y destina esos USD 10.000 a cubrir costos de cierre, el comprador reduce su desembolso inicial en efectivo por el mismo monto, algo que a menudo resulta más atractivo para quienes tienen liquidez limitada.
El fenómeno tiene una consecuencia estadística relevante. Un mercado con precios de venta estables pero concesiones cada vez más generosas puede estar experimentando una presión a la baja mayor de lo que las cifras oficiales sugieren.
La experiencia de los vendedores en diferentes estados
Los testimonios individuales dan cuenta del impacto concreto de este entorno. Liz Suder, de 56 años, puso en venta su casa de cuatro dormitorios en Murphy, Texas —a unos 32 kilómetros (20 millas) de Dallas— en abril de 2025 por USD 750.000. Tras seis meses sin ofertas y varias rebajas, retiró la propiedad del mercado.
En febrero de 2026, Suder volvió a listar la vivienda por USD 725.000, con la esperanza de captar la demanda de primavera. Finalmente, un comprador aceptó pagar USD 650.000, y ella aportó además USD 9.000 para reparaciones.
“Nunca esperé que tomara un año completo y que tuviera que reducir el precio en esa magnitud”, dijo Suder en Associated Press.
Por su parte, Rick Ganga, de 58 años, enfrenta una situación distinta en la ciudad costera de Blaine, Washington. En proceso de divorcio, necesita vender su casa de tres dormitorios, que puso en el mercado el 1 de junio por USD 825.000 y luego rebajó a poco menos de USD 800.000.
El propietario compró la vivienda en 2022, lo que significa que acumuló menos plusvalía que vecinos con mayor antigüedad. Algunos de ellos recortaron sus precios en más de USD 100.000, una opción que él no puede considerar. “No es algo que vaya a contemplar. No tiene sentido”, afirmó Ganga, gerente de operaciones que tiene planes de transferirse con su empresa a otro estado.
Los constructores disponen de más herramientas para negociar que los propietarios particulares
Frente a los dueños individuales, las empresas constructoras cuentan con mayor flexibilidad para ofrecer paquetes de incentivos. Según Realtor.com, el 18,8% de las viviendas nuevas en venta en agosto de 2026 incluían incentivos publicitados, desde asistencia con costos de cierre hasta mejoras en los acabados.
Los constructores también enfrentan costos de mantenimiento sobre el inventario terminado y sin vender, lo que los lleva a negociar con mayor disposición cuando las ventas se desaceleran.
En cambio, los propietarios particulares disponen de menos opciones de financiamiento y en muchos casos prefieren postergar la venta antes que aceptar una pérdida.
Jake Krimmel, economista sénior de Realtor.com, describió la dinámica actual como “una especie de indicador de dónde está el mercado ahora, con los compradores ganando poder de negociación a expensas de los vendedores, y los vendedores haciendo más para encontrar un punto medio”.