El término ‘colchón de expensas’ comenzó a popularizarse entre los consorcios de edificios en Argentina. Se trata de una reserva informal de dinero para afrontar gastos previsibles, diferenciada del fondo de reserva formal.
El término “colchón de expensas”, hasta hace poco desconocido para muchos propietarios, comenzó a resonar entre las administraciones de los edificios. Esta metodología se difunde cada vez más, aunque persisten dudas sobre su significado, funcionamiento y casos de uso.
Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), lo describió como “una reserva de dinero que se va acumulando en la cuenta del consorcio y que es manejado por la administración para responder a gastos futuros previsibles”. Entre los ejemplos mencionó el cambio de ascensores o la redecoración del palier de entrada del edificio.
Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, plataforma de administración de expensas, agregó: “Su función es principalmente financiera y operativa: dar liquidez frente a atrasos en los pagos y aumentos de servicios”.
Los profesionales distinguen el colchón de expensas del fondo de reserva. Abatti señaló: “El colchón de expensas es una figura informal; el fondo de reserva, una entidad jurídica formal en la legislación vigente y está contemplado en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad Horizontal”. El fondo de reserva solventa gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, previa autorización de la administración por el consejo de propietarios, mientras que el colchón se destina a la recaudación para una obra futura o a garantizar liquidez ante dificultades operativas.
Ambas figuras requieren la decisión de la Asamblea para autorizar a la administración a recaudarlos mediante expensas extraordinarias con una finalidad determinada. Abatti advirtió que el administrador no está facultado para incorporar por su propia decisión un rubro como “fondo operativo” o “previsión”. Espada resaltó que ese dinero debe estar correctamente identificado, contabilizado y reflejado en la información que reciben los propietarios.
¿Por qué se utiliza?
Espada afirmó: “El principal riesgo es que cualquier desvío relativamente pequeño se transforme rápidamente en una emergencia financiera”. Una filtración menor, un problema en una bomba o una falla de mantenimiento pueden convertirse en un gasto considerable si el consorcio no dispone del dinero para actuar a tiempo. Ante esa situación, aparecen dos alternativas: postergar los pagos o trasladar el faltante a los propietarios mediante una expensa adicional.
Abatti indicó que la falta de pago puede generar deudas y juicios contra el consorcio, por ejemplo, ante el impago a proveedores o a la empresa de mantenimiento de ascensores, lo que podría provocar su clausura por la autoridad pública. Consideró “especialmente grave” la falta de pago de salarios y cargas sociales de los encargados. Concluyó: “Es muy perjudicial para la comunidad consorcial no contar con un fondo de reserva o, al menos, con el informalmente denominado ‘colchón de expensas’”.
La morosidad en las expensas es uno de los motivos principales para buscar este respaldo. Espada sostuvo: “Las obligaciones del consorcio no se detienen porque uno o varios propietarios se atrasen”.
Preguntas clave sobre su funcionamiento
¿Cómo se constituye el fondo?
La creación es una decisión de la asamblea. Abatti remarcó: “El administrador, por su sola decisión, no puede constituir el colchón ni el fondo de reserva”. Si se prevén gastos sin fondos suficientes, debe convocarse una asamblea extraordinaria.
¿Debe pagarlo el propietario o el inquilino?
Abatti señaló: “El principio general establece que es el propietario de cada unidad funcional el obligado a depositar tanto las contribuciones extraordinarias como las ordinarias”. La distribución entre propietario e inquilino dependerá del contrato de alquiler y la normativa aplicable.
¿Los propietarios deben aportar obligatoriamente?
Espada explicó que, si la constitución fue aprobada conforme al Reglamento de Propiedad Horizontal, el aporte integra las obligaciones económicas de las unidades. “Es fundamental que la decisión quede correctamente documentada y que en las liquidaciones se identifique con claridad qué importe corresponde a los gastos habituales y qué parte se destina a constituir ese respaldo”. Abatti coincidió: “La asamblea establece las contribuciones extraordinarias obligatorias por los propietarios porque así lo determina la legislación vigente”.
¿Cuánto dinero se debe aportar?
No existe una norma general. Espada recomendó determinar el monto a partir de “gastos promedio, nivel de morosidad, compromisos próximos, estado general del edificio y antecedentes de mantenimiento”. Como criterio orientativo, sugirió un respaldo equivalente a una parte de los gastos mensuales o a uno o dos meses. Si el dinero no se utiliza, permanece disponible. “Los propietarios deberían poder conocer cuánto dinero se recaudó, cuánto se utilizó, cuánto queda disponible y qué movimientos se realizaron”, afirmó.
Una práctica extendida
Según Octavo Piso, alrededor del 25% de los edificios analizados cuenta con un fondo de reserva. En julio de 2026, de 3454 edificios registrados, 864 lo tenían. En 2025, el porcentaje era de aproximadamente 26% a 27%. Espada destacó: “No estamos frente a un crecimiento sostenido en términos porcentuales, sino ante una práctica que se mantiene relativamente estable y que hoy está presente en aproximadamente uno de cada cuatro consorcios”.
Abatti remarcó: “Hay que asumir que esta nueva figura informal ya tiene amplia difusión y se la emplea en muchos casos en sustitución del fondo de reserva”.